Diagnóstico

Quanto o seu aluguel vai pagar de imposto depois da reforma

A resposta pronta era abrir uma holding. Ela deixou de valer para todo mundo em 2026, quando a isenção do imposto de renda subiu e a locação ganhou regime próprio no IBS e na CBS. Agora depende da sua carteira, e a conta muda de sinal no meio do caminho.

A carteiraImóveis locadosAluguel mensal médio por imóvel (R$)

Destinação

Outros rendimentos tributáveis mensais (R$)Salário, pró-labore ou aposentadoria. Entra na conta porque a isenção de 2026 olha o total de rendimentos, não o aluguel isolado, e é isso que costuma inverter o resultado.

O cenário

Alíquota de referência do IVA (%)Editável de propósito: o Senado ainda não fixou a alíquota. 26,5% é a trava de referência; o Comitê Gestor já projetou 27,91% para efeito de orçamento. Sobre ela incide o redutor de 70% da locação.

Receita de aluguel, R$ 10.000 por mês

R$ 120.000 por ano

Neste cenário, holding no lucro presumido paga R$ 3.625 a menos por ano.

Pessoa física

R$ 20.091

por ano, 16,7% da receita

IRPF sobre o aluguel (carnê-leão): R$ 20.091
IBS e CBS (abaixo do limite, não incide): R$ 0

Holding no lucro presumido

Menor carga

R$ 16.466

por ano, 13,7% da receita

IRPJ, com adicional de 10%: R$ 5.760
CSLL: R$ 3.456
IBS e CBS: R$ 7.250

O que esta conta ainda não cobre

ITBI e ganho de capital na transferência dos imóveis para a holding. É custo de entrada e pode consumir anos de economia.
A tributação de lucros e dividendos na saída do dinheiro da empresa para o sócio, criada pela Lei 15.270/2025.
Sucessão, proteção patrimonial e o que já existe montado. A conta tributária é um dos critérios da decisão, não a decisão.